住宅ローン、最初ぜんぜん減らない
「毎月返しているのに、残高は最初なぜ思ったほど減らないの？」
毎月返しているのに住宅ローン残高が最初なぜ思ったほど減らないのかを、元金と利息の内訳で確かめます。
まず、返済額の中身を見る
毎月の返済額は、元金を返す分と利息に分かれます。
借入額、年利、返済期間を動かして、住宅ローンの前半で何が起きているか確かめます。
ここでは、固定金利の元利均等返済を単純化して扱います。ボーナス返済、変動金利、繰上返済は扱いません。
Touch
元金と利息の内訳を動かして見る
下のスライダーで条件を変え、返済額の中で元金と利息がどう分かれるかを見ます。
まず予想してみよう
1年間返したあと、元金はいくら減っていると思いますか？
3,000万円を年1.0%、35年で借りた場合で考えます。予想に答えなくても、下のスライダーは操作できます。
条件を変えたら、まず毎月の返済額と、1年後（12回目）の元金・利息の内訳を見ます。
1年後（12回目）の返済内訳
返済額はほぼ同じでも、元金と利息の割合は変わります。
返済期間中の残高推移
横軸は返済開始からの年数、縦軸は残高です。点が今選んでいる時点です。
この時点で見えていること
1年後までに減った元金は 72万円 です。 残高はまだ 2,928万円 あります。
利息はその時点の残高から計算するため、返済初期ほど利息部分が大きくなります。
何が起きた？
毎月の返済額はほぼ同じでも、その中身はずっと同じではありません。
返済を始めたばかりのころは残高が大きいため、残高から計算される利息も大きくなります。
返済が進んで残高が減ると、利息部分が小さくなり、同じ返済額の中で元金へ回る部分が増えていきます。
しくみを解く
1. 利息は残高から決まる
利息は、借りたときの金額ではなく、その時点で残っている金額をもとに計算されます。
簡略化した月ごとの計算は、
です。
2. 同じ返済額でも中身が変わる
元利均等返済では、毎月の返済額をほぼ一定にします。
ただし一定なのは合計額です。元金と利息の割合は毎月変わります。
3. 金利差は長い期間で積み上がる
金利が少し変わると、1か月の差は小さく見えることがあります。
しかし住宅ローンは返済期間が長いため、小さな差が何百回も積み重なります。
シミュレーターで年利を少し動かし、毎月の返済額と総利息がどう変わるかを見てください。
今日覚えること
元利均等返済では、毎月の返済額はほぼ一定でも、元金と利息の割合は変わります。
返済初期は残高が大きいため利息部分が大きく、返済が進むほど元金部分の割合が増えていきます。
注意書き
このシミュレーターは、固定金利・元利均等返済を単純化した学習用モデルです。
実際の住宅ローンでは、金融機関ごとの計算方法、端数処理、手数料、保証料、団体信用生命保険、変動金利、金利の見直し、繰上返済、税制などによって結果が異なります。
個別の借入判断や返済計画には、金融機関や専門家が提示する正式な試算を使用してください。